买房之道大全：教您如何选择最称心如意楼层！
<p>楼层的选择有两方面的意义，一是实际居住方面的意义，居住方便、舒适，符合自己的实际需求，二是在经济上的意义，不同楼层之间存在价格上的差别，三是视野上的意义，住得越高，看得越广越多，风景尽收眼底。</p>6} y icx)w<p><strong>楼层的居住差别</strong></p>V"F Fh7b
<p>楼层在居住上的差别依据每个家庭的实际需求和偏好而定，并没有特别确定的规则，比如老年人最好住一层，免去上下的不便，有些年轻人喜欢住顶层，特别喜爱那种“独上高楼，望断天涯路”的感觉，所以自己的需求和爱好是第一位的。这就是我们常说的“以人为本”，房子是买来自己住，关键要自己喜欢，其他的说法只能当作参考。下面我们就来说一些参考因素。</p>9b Dz}'m b8O
<p>楼房的1层一般不为人喜欢，主要的缺点是：视野比较差，没有住楼房的独特感觉，容易受小区内的噪音影响，门前户后容易弄脏，这些缺点是1层所独有的。但是上面说过，l层进出方便，比较适合老年人。还有不少小区为了促进1层的销售，将贴近1层的部分绿地赠送作为1层业主的私家花园，这对于那些比较闲暇的业主也是非常合适的。</p>
<p>楼房的2～6层属于俯视景观的楼层，可以俯瞰位于楼下社区的绿化景观。越是偏上的楼层越能欣赏到整个社区的花园绿地，对社区的整体设计获得最好的感受。不过没有电梯的多层住宅中，5～6层有上下的不便，尤其在装修的时候搬运东西比较困难。</p>
<p>6～17之间的楼层，很多已经看不到小区内的景观，虽然人在高处，但是有没有好的视野还得看每个楼盘的实际情况，许多楼盘往往只能看到对面的楼房，景观自然就会差很多。如果是现房，最好亲自体验一下，如果是期房，最好仔细看一下小区的整体规划以及了解周边的规划，尤其是阳台一侧的前面有没有高楼。可能当时觉得问题不大，但住的时间长了，如果每天的视野都对着一栋了无生趣的高楼，感觉会非常压抑，长此以往对人的情绪有很大影响，生活质量当然会因此降低。</p> P W R+I_-n~ ]^ r
<p>17层以上的高层，一般视野上不会有大的问题，景观非常开阔。但越往高层受风力的影响越大，尤其在冬天，如果阳台朝北，因为风力的影响，阳台的实际使用会大打折扣，有许多房子甚至冬季根本没法在阳台上呆。对于这些问题，应该向开发商询问是否已经采取了措施来降低影响，并且考察这些措施是否真正具有作用。</p>sjg'K Q,T-E
<p>6层以上的楼层还有一个上下楼的问题，高层住宅一般装有电梯，因此上下的不便可以减轻，但是对于家中的老人来说，乘坐电梯还是有一定的麻烦，同时电梯在长期使用中的维护、维修以及将来的更换都与小区物业的管理质量和小区内业主的共同配合有很大关系。在选择高层的时候一定要对电梯问题充分关注，电梯数量是否够，电梯质量如何，维护是否到位，将来的更换如何解决，这些问题落实不好，住在高层就会有无穷的烦恼。另外，邻近电梯的房间会受到电梯噪音的影响，购房者最好也引起注意</p> <p><strong>楼层的价格差别</strong></p>3j[i B2\uW2Hy
<p>楼层之间的价格差别在房产市场中也是一条基本规则，这种价格差别是按照一定比率来计算的，但是不同楼盘在定价的时候，对这种价格差别比率的确定有很大不同，在实际销售的时候也会有一定的浮动。总之，价格有差别是一定的，但这种差别的幅度却是不一定的，购房者只能自己在不同楼盘之间进行实际比较。这里我们只能介绍一些一般性的规则。</p> T,^`a2zl
<p>在7层以下的多层住宅中，一般以第5层作为基准价，6层的楼房一般第5层是基准价格，7层的楼房第5层可能是基准价的基础上加1％（也就是实际上没有按基准价出售的楼层），第1层的价格一般是在基准价的基础上减3％～5％，第2层的价格是在基准价的基础上加1％～2％，第3层的价格是在基准价的基础上加3％～5％，第4层的价格是在基准价的基础上加4%～6％，第6层的价格是在基准价的基础上减2％～4％，第7层的价格是在基准价的基础上减5％～10％。这里的百分比每个楼盘是有差别的，但各个楼层的价格高低却是确定的，各个楼盘在确定价格政策时都会参照，因此购房者可以作为价格谈判时的一个心理依据。另外，许多开发商为了对1层、顶层进行促销，会有一定的优惠措施作为价格上的补偿，购房者也可以参考这些优惠措施是否确实符合自己的需求。</p>
<p>7层以上的高层住宅，以总楼层除以2的楼层作为基准价，也就是24层的楼房12～13层是基准价。基准层以下的楼层，价格低于基准层，基准层以上的楼层，价格高于基准层，顶楼除外，这是基本规律。各个楼层的价差是根据一定的公式来计算的，设所要计算的楼层数为X，那么X层的楼层价格=基准价×楼层价差系数，当楼层在基准层以下时，价差系数</p>[OXQC4Gtl
<p>是负数，也就是减价，当楼层在基准层以上时，价差系数是正数，也就是要加价。楼层价差系数也是通过一个公式来得出的，这里介绍一种：</p>
<p>第一步，得出标准的价差系数M，M＝K／N。N是总楼层数，K是楼层价格差异的最大系数，这是开发商事先确定的一个数，一般在10％～15％之间，K／N得出一个标准的价差系数M，比如24层的楼房，最大系数是15％，那么M＝0.625％。</p> <p>第二步，根据标准系数来换算各楼层的价差系数，最简单的一种方式是单向加减，也就是基准层以下每下降一个楼层，就下降一个标准系数，每上升一个楼层就增加一个标准系数，设楼层数为X，那么计算公式就是：</p>
<p>基准层以下的楼层价差系数=-（N／2－X＋l）×M</p>
<p>基准层以上的楼层价差系数=+（N／2－N＋X）×M</p>
<p>那么24层的楼房：</p>[ C;k;],K]1J
<p>第一层的价差系数=-（24／2－l＋l）×0.625％＝-7.5%</p>:LNe_o%B{,rY
<p>第二十三层的价差系数=+（24/2－24+23）×0.625%=+7.5%</p>
<p>之所以说这是最简单的一种换算方式，是因为开发商在实际定价的时候，还会考虑其他因素，比如：楼层的价差不一定是每层都有，可能每两层一档，同时楼层的定价还会受实际销售状况的影响和竞争对手的销售价格的影响而进行调整，以及对于本来应该低定价的楼层如1层、顶层进行特殊处理，如赠送花园、赠送阁楼等来拉高价格。因此，楼层之间的实际价差不是绝对的。购房者对此有所了解，主要是可以在价格谈判时作为一个谈判工具来使用，同时也可以对不同楼盘的不同楼层的价格差异有一个基本评估和比较。</p>
<p>还有一点需要特别注意，如果您选中的楼房受到另外一栋较低楼房的遮挡，那么在那栋楼房的最高层处上下，本栋楼的楼层系数会有一个很大的跳跃。也就是假如您选中的楼房是24层，对面有一栋18层的楼房，那么您选中楼房的18层以下与18层以上的价格差别应该是很大的，这种价格差别主要与视野和采光受影响有关，同一楼层之间不同朝向的套间受影响不同，价格还会有差异。如果您选中的楼房被另外一栋还要高的楼房遮挡，那就不是楼层价差问题了，而是整栋楼房的价格都应该随之下降。</p> <div class="t_msgfont" id="message1226979">{转}网友：老百性 评论发表于：25/4/2008 AM 5:21:57 b'U0a!s*V @`c L
<br>亲爱的房友们 你们好！！ <br>
我是一位年已四十的中年男人，夫妻俩经过近二十年的努力，已经节攒了近四十万元钱，想买一套好一点的房子改善住房条件，近一年以来，跑了近两百家楼盘，房子是有中意的，但还是没有如愿。为什么呢？原因很简单，因为房价太贵，我还是买不起。 <br> g KW,RN'p3}
我们来算一下账吧，我们60年代出生的人，独自来到长沙，光靠工资来养家糊口，好不容易才积攒了近40万元，作为工薪阶层，我可能还是幸运的，因为我工作还算顺利，没有经受过下岗的痛苦和折麿，工作也不算是很辛苦。但一想到买房，就犯难了。由此，我想到今天的房子，有几个工薪阶层的人能买得起呢？不能，绝对不能。<br> C3j wD-Jt6E
在我“跑房”的过程中，我发现了一个秘密：<font size="3">现在的房子是为“富商和官僚们”建的;是为那些“职能部们”的职工建的。富商就不必说了，因为他们很有钱;而那些官僚们呢？他们有人送“米米”，他们是拿着老百性的血汗钱在享受。还有那些职能部们，如国税局、地税局和房产局等政府要职部们，他们在买房时，可以享受特别特别的优惠。</font>我有一个朋友的父亲，是地税局的老干部，前两年，他们在车站北路某高档楼盘，地税局给职工每人买了一套大面积的房子，每平方不到９００元，今年又在体育新城，给每人买了一套２００多平方的房子，每平米价格为１６００元，并且带热水管道、煤气管道。朋友们，体育新城坂块的房价现在是５０００元以上的均价呢？！！由此可以看出：(1)当今有些政府部门的极度腐败；（２）房子的利润空间之大。 <br><br> )` _z$^ d.@
再说我们都是为人父母的，现在的大学生今后要想凭自已的实力买一套住房，可能要奋斗一辈子。特别是农村来的孩子们。另外，去年的春季房交会和秋季房交会，我都去了。那太假了。开发商、电视台和相关政府部门简直就是穿一条裤子的。他们找自已的内部职工和职工家属来让电视台的记者采访。尽说些对开发商有益的话。<br>
朋友们，我今年又去看了很多楼盘，深知多数开发商已经支持不住资金回笼的压力了。他们现在实质上是心急火燎的。开发商们常拿省会城市来比，不错，在省会城市之中，长沙的房价确实不算高，但是长沙人的工资有多高，深圳人的工资又有多高呢？这一点我们最清楚不过了。哦，我还有一个深圳的朋友，他和他的朋友，一次就在某楼盘买了近５０套大面积（都是２００多平方）的房子，现在房价不景气，出不了手，真是心急如婪，后悔莫及呀。我和朋友们说这些的目的是什么呢？就是劝那些想买房自住也好，投资也好的朋友们不要急，不要被开发商的那些所谓的“假促销”迷惑了。那正是他们承受不了资压力的表现，并不是可怜我们买不起房子呀。既然开发商都坐不住了，那我们还急什么呢？我们应该沉住气，我们（老百性）购房的春天不远了。<br> fB b CJ s!q
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本月底的房交会就要来了，我奉劝朋友们，连看都不要去看。如果大家都不去，他们（政府和开发商）的“戏”又演给谁看呢？朋友们，房交会，是开发商演戏的大好时机，我们不要让他们的阴谋得逞。否则，最后吃亏的是我们这些老百性哪！！！！！ 一位好心的朋友献给各位网友的警言。</div> 本人有点想法...还在犹豫期中....~！5$119$5
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